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08/03/2010
Réponse de Marie Claude Chantelauze-Banque Populaire des Alpes
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus. Il s’agit généralement d’un droit viager qui s’éteint au décès de son bénéficiaire pour reconstituer la pleine propriété entre les mains du nu propriétaire. Mais ce droit peut également être accordé de manière temporaire (durée maximale de trente ans lorsque l’usufruitier est une personne morale).Par exemple, il arrive fréquemment que des parents souhaitent aider un enfant étudiant, sans pour autant le favoriser par rapport aux autres héritiers. Ils peuvent alors lui faire donation devant notaire de l’usufruit temporaire d’un appartement pendant la durée de ses études, ce qui, dans les faits, revient à le loger gratuitement ou à lui attribuer, pendant quelques années, les revenus fonciers attachés au logement si celui-ci fait l’objet d’une location. L’équilibre entre les héritiers sera rétabli soit à la succession si le don a été fait en avance de part successorale, soit en réintégrant sa valeur dans une donation partage. Avantage supplémentaire : pendant la durée de l’usufruit, l’appartement sortira de l’assiette de l’ISF des parents puisque le nu propriétaire n’est pas taxable.Attention ! Cette solution, si elle est effectuée dans la recherche du seul avantage fiscal sans correspondre à un besoin réel, risque d’être requalifiée en abus de droit par l’administration fiscale.
Réponse de Jean-Paul Varvenne-BPCE Banque Populaire
La cession d’usufruit temporaire peut être faite à titre gratuit dans le cas d’une donation comme celle d’un appartement ou de titres, ou à titre onéreux dans le cas d’une vente comme cela se pratique avec l’immobilier d’entreprise détenu dans le patrimoine privé du chef d’entreprise et dont ce dernier vend l’usufruit temporaire à sa société d’exploitation.Dans les deux cas, des droits sont exigibles à la mutation, droits applicables aux donations dans le premier cas, droits d’enregistrement dans le second.Comment évalue-t-on alors la base taxable ? L’article 669 du code général des impôts ne laisse pas le choix de la méthode et contraint à retenir une seule et même valeur fiscale, qu’il s’agisse d’une cession ou d’une donation, quand bien même la valeur de la transaction serait différente, car réalisée sur la base d’une évaluation économique de ce droit de jouissance temporaire.En effet, économiquement, la valeur d’un droit de jouissance d’un bien immobilier s’évalue par la somme actualisée des flux de loyers nets que ce bien permettrait potentiellement de percevoir sur la durée de l’usufruit.Mais sur le plan fiscal, cette valeur est arbitrairement fixée à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de dix ans entamée.Ainsi les usufruits temporaires de un à dix ans seront évalués au plan fiscal à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété ; un usufruit temporaire de onze ans vaudra le double, soit 46 %, valeur applicable jusqu’à vingt ans.
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